Construirea oricărei clădiri necesită autorizare, un proces care implică, în general, următoarele etape: obținerea certificatului de urbanism, obținerea tuturor avizelor solicitate, obținerea autorizației de construcție, recepția lucrărilor și eliberarea certificatului de înregistrare a construcției. Aceste etape presupun colaborarea funcționarilor publici cu atribuții în domeniul urbanismului și al altor specializări conexe (mediu, resurse de apă, patrimoniu cultural etc.).
În ultimii ani, în principalele orașe dezvoltate ale țării, se observă o preocupare intensă pentru spațiile verzi, inițiată de anumite organizații neguvernamentale și o extindere nelimitată a zonelor protejate. Unele autorități locale aplică politici în domeniul urbanismului și amenajării teritoriului, ignorând dreptul de proprietate privată și expropriind de fapt proprietarii, fără despăgubiri prealabile.
Procedurile de expropriere rămân deseori blocate, iar proprietarii se văd nevoiți să se confrunte cu imobilizarea proiectelor lor. Această situație nu doar că prejudiciază grav investitorii, ci afectează și bugetele locale. Dezvoltarea proiectelor imobiliare, respectând dreptul de proprietate, contribuie major la bugetele locale prin plata taxelor și impozitelor, mult mai mari decât cele datorate pentru terenurile neconstruite.
Mai mult, proiectele imobiliare generează locuri de muncă, venituri pentru stat prin plăți salariale, contribuții sociale și alte obligații legale.
Sub pretextul protejării mediului, evitării aglomerărilor urbane sau a patrimoniului construit (chiar dacă la distanță considerabilă de imobilul vizat), autoritățile locale, prin aparatul lor de specialitate, impun reglementări și aprobări. Din păcate, aceste politici, aplicate cu forța, nu doar prejudiciază investitorii, ci afectează și consumatorii finali, care trebuie să plătească prețuri exorbitante pentru locuințe, din cauza deficitului de oferte pe piață.
Autorizările ca obstacole în calea dezvoltării
Un dezvoltator serios, care dorește să respecte termene și calitate, alocă resurse considerabile pentru proiectare, materiale de construcție (care au crescut în preț semnificativ), personal și servicii legale. Aceste costuri sunt suportate prin capitaluri proprii, împrumuturi bancare sau listări la bursă.
Blocarea unui proiect imobiliar generează prejudicii semnificative: cheltuieli judiciare pentru anularea actelor administrative ilegale, întârzieri în livrarea locuințelor, fonduri blocate în avans, costuri suplimentare pentru partenerii contractuali, modificări în acordurile cu bancile/finanțatorii, depozitarea materialelor, conservarea lucrărilor și costuri de depozitare/reparații. La acestea se adaugă și cheltuirea resurselor publice pentu justificarea actelor, răspunsuri la plângeri și reprezentări în instanță.
Pe lângă timpul consumat de instituțiile publice, investitorii se expun și la cheltuieli judiciare și despăgubiri, suplimentare la prejudiciile generate de blocarea proiectelor. Aceste pierderi au un impact negativ important asupra economiei naționale, reprezentând sume neîncasate sub formă de impozite, contribuții și dobânzi.
Într-un context economic pretins dificil, autoritățile locale preferă adesea să ia atitudine neeficientă, ignorând sarcinile legale în detrimentul contribuabililor.
„Imunitatea” funcționarilor publici – o iluzie periculoasă
Funcionarii publici consideră că funcția publică le oferă o imunitate absolută, refuzând nejustificat să răspundă la cereri, impunând avize fără temei legal sau blocând emiterea actelor necesare.
Exemple relevante: când instanțele iau măsuri împotriva abuzurilor
Primele exemple se referă la litigii de la nivelul Municipiului București, unde s-a constatat refuzul nejustificat al primarului de a emite certificatul de înregistrare a construcției, or motivele refuzului erau extrem de nesemnificative (diferențe mici în suprafețe autorizate versus suprafețe efective).
Al doilea exemplu se referă la un caz din Municipiul Iași, unde instanța a stabilit că avizul nefavorabil emis este un act administrativ supus controlului judiciar.
Abuzul administrativ are costuri, dar cine le suportă?
Aceste practici reprezintă abuzuri în exercitarea atribuțiilor de serviciu și comportă răspunderea solidară a autorității publice cu persoana care a contribuit la acte ilegale sau care refuză cererile justificate. Aceste prejudicii pot fi recuperate de investitorii vătămați, iar municipiul poate solicita despăgubiri de la funcționarii neconformi.
Despăgubirile nu exclud alte forme de răspundere, penală, contravențională sau disciplinară, în conformitate cu legea.
Colaborare, nu confruntare
Sperăm că administrația publică locală poate adopta o atitudine responsabilă în relațiile cu contribuabilii. Dezvoltarea economică a orașelor mari necesită colaborare eficientă între administrație și cetățeni.
Articol semnat de Alin-Gabriel Oprea și Ștefan Călin – STOICA & ASOCIAȚII
