Piața imobiliară românească se află într-o continuă evoluție, caracterizată de un paradox: o creștere a ofertelor de locuințe, stimulată de experiența crizelor economice anterioare, și o piață care, în ciuda creșterii prețurilor, se confruntă cu provocări structurale semnificative. Datele recente ale Băncii Naționale a României (BNR) și analiza experților dezvăluie o imagine complexă, în care accesibilitatea locuințelor rămâne o problemă majoră pentru o mare parte a populației.
După București, municipiul Cluj a înregistrat cel mai mare volum de finalizări de construcții de locuințe în ultimul deceniu. Mai exact, în județul Cluj, cele mai multe locuințe noi au fost construite în municipiul reședință, urmate de Florești, Apahida și Baciu.
Creștere moderată a prețurilor și accesibilitate îmbunătățită… teoretic
În ultimul trimestru din 2024, prețurile proprietăților rezidențiale au continuat să crească, însă într-un ritm mai lent (4%) comparativ cu primele șase luni ale anului (6,8%). Această tendință plasează România sub media europeană (4,9%) și sub țările similare din regiune, precum Bulgaria (18,3%) sau Ungaria (13%).
Mai mult, în termeni reali, România a înregistrat una dintre cele mai semnificative scăderi de prețuri din UE (-4%), alături de Finlanda, influențată de inflație și de particularitățile pieței locale, potrivit Raportului asupra stabilității financiare al Băncii Naționale.
Cu toate acestea, veniturile reale ale populației au crescut într-un ritm mai rapid decât prețurile locuințelor, ceea ce a dus la o îmbunătățire a accesibilității pe piață.
Astfel, timpul mediu necesar pentru achiziția unui apartament cu două camere a scăzut la aproximativ 7,8 ani la nivel național, faţă de 9 ani în urmă cu un an. În București, acest interval este și mai scurt, în jur de 6,9 ani, datorită unui nivel salarial mai ridicat. BNR ia în considerare prețul mediu declarat de părți în contractul de vânzare-cumpărare pentru un apartament cu 2 camere și venitul salarial mediu net, din care s-au dedus cheltuielile de bază egale cu salariul minim net pe economie în vigoare în decembrie 2024 (2 363 lei).
Oferta, costurile de construcție și dinamica tranzacțiilor
Creșterea costurilor de construcție a avut un impact major asupra prețurilor imobiliare în ultimii ani. Dacă în 2021 și prima parte a anului 2022 costurile au crescut mai rapid decât prețurile locuințelor noi, începând cu a doua jumătate a anului 2022, evoluțiile au devenit relativ similare. Această tendință a dus la o reducere de aproximativ 12% a construcțiilor rezidențiale în perioada aprilie 2024 – martie 2025, în comparație cu perioada anterioară.
În ciuda acestor fluctuații, oferta de locuințe disponibile pentru vânzare rămâne insuficientă comparativ cu cererea, existând un raport de 1,36 cumpărători pentru o proprietate. Deși atât cererea (-6%), cât și oferta (-13%) au înregistrat scăderi în ultimul trimestru al anului 2024, numărul tranzacțiilor imobiliare a crescut cu 1,5% în perioada aprilie 2024 – martie 2025. Această creștere a fost generată în principal de vânzările din restul țării, în timp ce în București evoluția a fost relativ constantă. Județele Constanța (+22,5%) și Ilfov (+16,5%) au fost locomotive ale activității de tranzacționare.
O imagine diversă: disparități regionale și calitatea locuințelor
Ritmul de finalizare a construcțiilor de locuințe variază semnificativ de la un județ la altul. În timp ce în unele județe numărul locuințelor finalizate s-a dublat, în altele a încetinit. Prețurile la metrul pătrat variază considerabil, de la 4.506 lei în Botoșani la 8.235 lei în București (T4 2024), iar evoluția prețurilor anuale prezintă diferențe notabile. De asemenea, prețurile diferă în funcție de tipul proprietății și locație, locuințele din orașe înregistrând cele mai ridicate prețuri.
De ce se mută oamenii în suburbii și ce probleme apar
Locuințele în România sunt adesea mici. O familie cu doi copii se confruntă de multe ori cu dificultăți în găsirea unui apartament spațios în orașe, motiv pentru care se mută în zonele învecinate.
”Lumea a migrat masiv către suburbii. Primarii acestor zone au beneficiat de dezvoltare dar această migrație aduce probleme”, spune Robert Santa, demograf și sociolog, director de cercetare la Rethink România.
„În primul rând, infrastructura este deficitară. Nu contează cât de dens populate sunt suburbiile dacă nu au infrastructură suficientă, cum ar fi școli.”
Acesta oferă exemplul Bucureștiului și al suburbiilor, unde școlile pentru copii din zonele suburbane funcționează în mai multe schimburi, din cauza numărului mare de elevi, și lipsesc facilități de transport.
„Lipsa unui sistem de trenuri suburbane sau metropolitane face transportul și accesul la serviciile publice dificil. Astfel, am avut o sub-urbanizare tipic americană fără infrastructura necesară.”
O problemă majoră a pieței imobiliare românești este calitatea fondului locativ.
Doar o cincime din locuințele din România au fost construite după 1990, iar suprafața medie locuibilă este de doar 41 mp, mult sub media UE (90,1 mp). Această situație, combinată cu o rată ridicată a proprietății (96% din români dețin locuințe, comparativ cu media europeană de 69,5%), duce la o situație paradoxală: „suntem proprietari, dar locuințele sunt mici și vechi”, conform economistului-șef al Raiffeisen Bank.
Supraaglomerarea: o problemă complexă
Aproximativ jumătate din români (circa 50%) locuiesc în spații supraaglomerate, dublu față de media UE (18,5% pentru gospodăriile cu mai mult de trei adulți). Această supraaglomerare este agravată de tendința tinerilor români de a părăsi locuința părintească la o vârstă mai înaintată (peste 31 de ani).
„Este problematic ca la peste 30 de ani mulți tineri să nu fi părăsit casa părintească”, spune Robert Santa. Prețul locuințelor și lipsa locuințelor accesibile contribuie la această problemă.
- Calitatea vieții din multe zone suburbane, unde prețurile sunt accesibile, e redusă din cauza infrastructurii precare.
- Exemple din țări cu programe eficiente de locuințe publice (Singapore) pot oferi soluții pentru infrastructură necesară.
Modernizarea locuințelor este crucială pentru îmbunătățirea confortului, însă procesul de înlocuire a fondului vechi este lent, raportul dintre locuințele recent construite și cele existente fiind sub 1%. Situația are consecințe serioase, depășind nivelul confortului.
Sistemul ipotecar rămâne accesibil doar unui număr limitat de persoane. Mulți tineri, chiar și cei angajați, se confruntă cu salarii mici și întâmpină dificultăți în obținerea unui împrumut, cu excepția programelor guvernamentale „Prima Casă”. Achiziționarea unei locuințe prin credit bancar poate necesita o perioadă lungă de muncă, un aspect dificil de gestionat pentru clasa medie.
Uzura morală și fizică a locuințelor construite în anii ’60 constituie o problemă tot mai importantă în viitor. Deși depopularea României ar putea atenua presiunea generală, cererea va rămâne ridicată în centrele urbane mari (București, Timișoara, Cluj).
Comparativ cu țările din regiune, România a înregistrat un ritm mai viguros de construcții în ultimul deceniu, cu peste 600.000 de locuințe finalizate, față de circa 180.000-200.000 în Bulgaria și un număr mult mai mic în Slovenia și Bosnia și Herțegovina (aproximativ 100.000). Diferența evidențiază eforturile depuse pentru creșterea ofertei, dar și amploarea provocărilor din piața imobiliară românească.
