Piața imobiliară românească în 2025 se confruntă cu provocări majore. Visul locuinței proprii devine din ce în ce mai greu de atins, iar cei care reușesc să-și achiziționeze un spațiu se confruntă cu o datorie pe termen lung către bănci și stat. ”Ordonanța austerității” a agravat situația financiară, iar conceptul de ”casă, casă dulce casă” se transformă treptat în ”casă, chirie pe viață”.
Antoanela Comșa, expert imobiliar, a declarat că anul 2025 va fi unul dificil, iar românii vor alege din ce în ce mai mult proprietăți deja existente sau vor opta pentru închirieri.
Probleme în aprobare PUZ-uri la Primăria Capitalei
Primăria Bucureștiului, sub conducerea actualului primar interimar, continuă abordarea predecesorului său, întâmpinând dificultăți în aprobarea proiectelor de urbanism (PUZ).
Antoanela Comșa critică blocajele administrative, care au dus la o dezvoltare urbană haotica a capitalei.
”Din păcate, Bucureștiul nu s-a schimbat. Primarul interimar continuă politica fostului primar. PUZ-urile nu sunt aprobate. Un comentariu al primarului Sectorului 6 indică faptul că Codul Urbanismului va fi votat, deși ar fi trebuit deja aprobat în 2024. Vedem dacă Codul va clarifica procesele de aprobare.”
Dezvoltatorii solicită clarificări legate de procesul de aprobare a PUZ-urilor. Un blocaj de acest gen nu este eficient. Trebuie să existe un mecanism de aprobare inclusiv decentrat pentru a evita centralizarea excesivă a puterii de decizie.
Bucureștiul se dezvoltă haotic. Această inerție este amplificată de blocajele în aprobarea PUZ-urilor. Este necesară o legislație clară, care să reglementeze procesul de dezvoltare urbană. Sectorul 6, cu primarul Ciucu, reprezintă o excepție prin eficiența sa.
Există situații în care proiectele imobiliare sunt aprobate, dar nu toți dezvoltatorii sunt necinstiți. Unii sunt constrânși să respecte legea și asteaptă procedurile, în timp ce alții găsesc modalități de a ocola regulile.
Piața imobiliară în contextul economic dificil
Expertul imobiliar estimează o perioadă grea pentru piața imobiliară, cu taxe și impozite noi, influențând închirierile.
Cu toate acestea, cererea pentru locuințe este persistentă și în iulie 2025 au fost observate tranzacții record pe piața imobiliară.
”Dobânzile de credit rămân ridicate din cauza inflației. Aproximativ 60% din achiziții se fac cu fonduri proprii, iar 40% sunt finanțate prin credite, dar în principal de către persoane cu venituri mai mici, care achiziționează locuințe mai puțin centrate.
Din cauza creșterii impozitului pe dividende (de la 10 la 16%), este posibil ca o parte din fonduri să fie redirecționate către investiții imobiliare. Cererea de locuințe continuă.
O categorie de achiziții imobiliare sunt cele de apartamentele vechi. Acestea prezintă, de regulă, probleme cu sistemele de încălzire si incalzire.
Investițiile în apartamente vechi necesită o analiză atentă, în special în București, din cauza problemelor comune în aceste proprietăți. Fiecare tranzacție are o specificitate, iar decizia de achiziție rămâne la latitudinea fiecăruia.
Recomandări pentru achiziții imobiliare
Antoanela Comșa recomandă precauție în deciziile imobiliare, considerându-le investiții pe termen lung.
Expertul oferă sfaturi pentru a nu cădea în capcane în acest domeniu.
”Este importantă o abordare prudentă. Acquireții imobiliari cu credit ipotecar trebuie să fie conștienți de obligațiile financiare pe termen lung. Dobânzile nu se vor menține la nivelul cel mai ridicat.
Este important să se consulte specialiști și să se respecte cu atenție actele. Unele documentații au lipsit de transparență. Verificarea proprietății, constructorului și a finanțării din partea băncii sunt esențiale.
Pentru proprietăți scumpe, documentarea amanuntita, inclusiv verificarea registrului funciar, devine critică.
Cum să procedăm strategic în achiziții
Expertul explică modul de achiziționare prudentă de apartamente și de ce este necesară o abordare graduală.
”În cazul achiziției unui apartament, un avans de 5-10% este recomandat la momentul promisiunii, iar plăți suplimentare se pot face pe etape în funcție de stadiul lucrărilor, până la finalizarea construcției și predarea proprietății.”
Nu este recomandat să se ofere 80-90% din valoarea apartamentului înainte de finalizarea lucrărilor, deoarece investiția în construcție reprezintă doar o parte.
O strategie sigură implică finanțarea prin bănci, care efectuează verificări detaliate ale proiectelor și documentelor.
Impactul modificărilor fiscale asupra pieței
Modificările fiscale afectează cumpărătorii, în special în zonele periferice.
”Pentru municipiile mari, impactul este limitat, dar pentru orașele mai mici și zonele periferice modificările fiscale sunt importante.
Anul trecut, mai multe contracte imobiliare au fost încheiate cu TVA scăzută, uneori prin metode de ocolire a legislației. Începând cu 2024, acest lucru nu mai este posibil.
Această modificare va limita achizițiile în zonele periferice, unde scăderea TVA este importantă pentru cumpărători.
Locuinţe vechi în context economic actual
Modificările legislative au determinat o reorientare a cumpărătorilor către piaţa apartamentelor vechi.
Se estimează o creştere anuală a preţurilor apartamentelor vechi.
Cumpărătorii au accelerat achizițiile de apartamente noi înainte de modificarea impozitului.
