Pentru anul 2026, Legea nr. 239/2025 stabileşte explicit că impozitele locale pentru clădiri şi terenuri nu pot fi mai mici decât valorile din anul precedent. Începând cu 2027, odată cu trecerea la impozitarea bazată pe valoarea de piaţă, pot apărea schimbări surprinzătoare. Conform evoluţiei pieţei imobiliare şi metodologiei aplicate pentru evaluarea valorii de piaţă, în anumite situaţii sau zone, impozitele locale s-ar putea chiar reduce comparativ cu cele din 2026.
Analiza realizată de Andra Caşu, partener şi liderul departamentului Taxe directe la EY România, împreună cu Oana Ţăranu, senior manager în acelaşi departament, evidenţiază că, într-o perioadă de creştere a pieţei imobiliare, noul sistem de impozitare bazat pe valori reale de piaţă poate genera venituri adiţionale pentru bugetele locale. În cazul unei corecţii a pieţei, nivelul de impozitare ar putea, însă, să se reducă, diminuând povara fiscală asupra contribuabililor. Această metodă diferă de sistemul actual, fundat pe valori istorice sau grile administrative, care adesea nu mai reflectă realitatea pieţei, conform Agerpres.
„e-Proprietate reprezintă elementul central, columna vertebral a reformei impozitării asumate prin PNRR. Legea creează cadrul legal, însă impactul efectiv al schimbării va depinde de capacitatea autorităţilor de a implementa sistemul eficient şi de evoluţia pieţei imobiliare. În plus faţă de obiectivele declarate şi de alinierea la bunele practici ale statelor dezvoltate, reforma ridică întrebări legitime privind calendarul, modul de executare şi rezultatele practice. Se poate afirma că Legea nr. 239/2025 marchează o schimbare de paradigă în sistemul de impozitare a proprietăţilor din România, nu doar prin majorări ale impozitelor locale, ci şi prin mutarea accentului de la valori administrative şi grile forfetare către un sistem orientat spre valoarea de piaţă a bunurilor imobile”, afirmă specialiştii EY România.
Prin reglementarea explicită a Sistemului RO e-Proprietate, autoritatea legislativă stabileşte cadrul juridic pentru una dintre cele mai importante reforme fiscale implementate în România prin PNRR, cu impact direct asupra veniturilor bugetare locale şi a sarcinii fiscale a proprietarilor.
„Însă, încă sunt multe etape de parcurs pentru alinierea efectivă la jaloanele asumate prin PNRR, în special nivelul 237, care implică implementarea sistemului e-Proprietate şi, implicit, adoptarea impozitării pe baza valorii de piaţă (o măsură amânată succesiv, estimată a intra în vigoare începând cu 2027). Legea nr. 239/2025 nu detaliază modul de funcţionare al sistemului e-Proprietate, aspectele urmând a fi clarificate printr-un ordin al Ministerului Finanţelor. Conform legislaţiei, ordinul trebuie emis în termen de trei luni de la intrarea în vigoare, timp în care autorităţile vor stabili regulile funcţionării noului sistem. În practică, rămâne de urmărit respectarea acestui termen şi capacitatea sistemului de a fi operaţionalizat corect într-un interval de timp rezonabil, având în vedere experienţa altor proiecte majore de digitalizare a administraţiei fiscale”, afirmă experţii.
Implementarea unui sistem digitalizat de evaluare în masă implică provocări. Printre acestea se numără riscul întârzierilor sau al funcţionării incomplete, dificultăţi tehnice şi de interoperabilitate între platformele IT ale instituţiilor publice, precum şi experienţa anterioară cu proiecte precum SAF-T, ghiseul.ro sau SPV, care au avut întârzieri şi disfuncţionalităţi tehnice.
De asemenea, colectarea datelor şi calculul valorii impozabile de piaţă ridică probleme practice. Informaţiile ar urma să fie extrase din evidenţele cadastrale şi de carte funciară, registrele fiscale locale şi datele privind tranzacţiile imobiliare. Precizia acestora depinde de calitatea datelor disponibile şi de capacitatea instituţiilor publice de a comunica eficient între ele.
De asemenea, lipsa accesului digital pentru anumite categorii de contribuabili, precum persoanele în vârstă, precum şi dificultăţile în estimarea valorii de piaţă pentru proprietăţi atipice sau situate în zone cu puţine tranzacţii, reprezintă provocări semnificative, avertizează specialiştii EY.
„Impactul real al e-Proprietate va depinde atât de modul în care sistemul va fi pus în funcţiune şi eficientizat, cât şi de evoluţia pieţei imobiliare. Pentru 2026, Legea nr. 239/2025 prevede că impozitele locale pentru clădiri şi terenuri nu pot scădea sub nivelul din 2025. Începând cu 2027, odată cu trecerea la impozitarea bazată pe valoarea de piaţă, pot apărea variaţii neaşteptate. În funcţie de dinamica pieţei şi metodologia de stabilire a valorii de piaţă, anumite zone vor putea avea impozite mai mici decât cele din 2026. Rămâne de văzut care va fi impactul real al trecerii la o impozitare unitară pe baza valorii de piaţă, odată cu implementarea sistemului e-Proprietate. Rezultatul final va depinde de echilibrul dintre necesitatea unei impozitări mai echitabile şi riscurile întârzierilor sau disfuncţionalităţilor”, transmit experţii EY România.
EY reprezintă una dintre cele mai mari companii de servicii profesionale la nivel mondial, cu peste 406.000 de angajaţi, în peste 700 de birouri din 150 de ţări, având venituri aproximative de 53,2 miliarde de dolari în anul fiscal încheiat la 30 iunie 2025.
Prezent în România din 1992, EY oferă, prin intermediul a peste 1.000 de angajaţi locali şi din Republica Moldova, servicii integrate de audit, consultanţă fiscală, juridică, strategie şi tranzacţii, susţinând atât companii multinaţionale, cât şi locale.
Birourile EY din România se află în Bucureşti, Cluj-Napoca, Timişoara, Iaşi şi Chişinău.
