Guvernul propune modificări printr-o ordonanță de urgență la evaluarea bunurilor imobile confiscate în trecut, o decizie criticată pentru că ar „deforma piața și este discriminatorie”.
Proiectul, inițiat de Ministerul Finanțelor, Secretariatul General al Guvernului și Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților (ANRP), a primit aviz favorabil din partea Consiliului Economic și Social (CES) și se află pe agenda de vineri a Guvernului.
„Valoarea unui imobil nu depinde de istoricul său”
„Este dificil să se intervină asupra unui număr limitat de bunuri imobiliare. Prețul unui imobil nu este dictat de faptul că a fost confiscat de un anumit regim, așadar, o anumită categorie nu trebuie să aibă criterii specifice. Indiferent de istoric, valoarea unui imobil este determinată de locație, potențial economic etc., criterii aplicabile întregii piețe imobiliare”, declară pentru [numele organizației care a publicat articolul], Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro.
Acesta menționează că o concentrație mare de astfel de proprietăți într-o anumită zonă poate influența întreaga piață imobiliară.
De asemenea, el atrage atenția asupra potențialelor discrepanțe dacă noile criterii nu vor ține cont de o evaluare obiectivă aplicabilă tuturor imobilelor.
„Aplicarea unei ordonanțe de urgență asupra unui număr limitat de imobile cu efecte directe asupra valorii acestora, desigur, distorsionează piața și este discriminatorie. Aceste proprietăți fac parte din patrimoniul imobiliar național și valoarea lor ar trebui stabilită conform pieței”, a continuat Daniel Crainic.
O soluție pentru viitor
O soluție este un sistem național unitar de evaluare, aplicabil tuturor proprietăților.
„Un sistem național unitar de evaluare, care să corecteze inegalitățile din grilele notariale actuale și care să se aplice tuturor proprietăților (rezidențiale, comerciale, terenuri), ar trebui să fie transparent, digitalizat, actualizat în timp real și să țină cont de parametri obiectivi ai pieței imobiliare”, susține Daniel Crainic.
El menționează că sistemul ar trebui să aibă criterii cuantificabile, comparabile și verificabile care să reflecte valoarea reală de piață a unei proprietăți. Aceste criterii includ:
- Locație (oraș/zonă/cartier/distanța de transport/indice de dezvoltare zonală/proximitatea punctelor de interes)
- Aspecte ale proprietății (tip, suprafață, stare, dotări)
- Calitatea construcției/terenului (starea generală, materiale de construcție, dotări, certificări)
- Indicii de piață (prețuri similare/rata de absorbție/prețuri reale de tranzacționare/indicele de evoluție zonală)
- Factori administrativi (situație juridică, destinație, regim de înălțime)
Inegalități actuale în grilele notariale la prețurile locuințelor
Nota de fundamentare a proiectului subliniază că grilele notariale actuale utilizează criterii diferite pentru evaluarea imobilelor, ceea ce conduce la evaluări diferite pentru aceleași tipuri de proprietăți.
De exemplu, în anumite județe, nu se aplică coeficienți de corecție în funcție de vechimea imobilelor, în timp ce în altele există astfel de coeficienți. Similar, se observă diferențe la evaluarea terenurilor în funcție de localizare și suprafață.
Soluția propusă este unificarea criteriilor de aplicare a coeficienților de corecție, ținând cont de diverse aspecte cum ar fi suprafața, categoria de utilizare, perioada de construcție, materialele de construcție și destinație.
Criterii propuse de Guvern pentru evaluarea bunurilor confiscate
Pentru a asigura echitatea despăgubirilor, autoritățile propun criterii valabile la nivel național.
Astfel, evaluarea se va baza pe grila notarială din anul anterior emiterii deciziei Comisiei Naționale, ținând cont de zona și categoria imobilului. Se vor aplica noi criterii unitare naționale pentru aplicarea grilei notariale.
Aceste criterii vor utiliza prețul orientativ de tranzacționare actualizat anual, la care se vor aplica coeficienți de corecție.
Coeficienții sunt factori de ajustare care reflectă valoarea de piață a imobilului, având în vedere diverse aspecte, cum ar fi locația, dotările și vechimea.
Cum se vor modifica prețurile la locuințe și terenuri
Pentru locuințe, anul 1977 este reperul pentru stabilirea coeficienților de corecție, din cauza apariției unor noi standarde de construcție. Imobilele construite înainte de 1977 vor avea un coeficient de corecție de 0,7, ceea ce înseamnă o posibilă scădere a prețului cu 30%. Există coeficienți și pentru alte categorii de imobile (materiale de construcție, suprafețe teren).
