Transformări semnificative în peisajul imobiliar din România. Legea Nordis, propusă și adoptată de Parlament după controversa legată de firma de imobiliare Nordis – care impune noi reguli pentru achiziția de proprietăți, având scopul de a proteja consumatorii – a fost aprobată de Legislativ.
Reforma legislativă a fost validată cu vot unanim astăzi de către deputați, o situație rară în Camera Deputaților.
Legislația care va modifica normele în domeniul imobiliar va ajunge pe masa președintelui Nicușor Dan pentru promulgare. Dat fiind că a fost votată unanim, este puțin probabil ca această lege să fie contestată la Curtea Constituțională. Conform legislației în vigoare, dacă există obiecții, președintele României poate sesiza CCR sau poate trimite proiectul în Parlament pentru reexaminare.
Inițiativa modifică Legea 10/1995 privind calitatea în construcții și Legea cadastrului, cu scopul de a proteja cumpărătorii de practici abuzive. Toate sumele plătite ca avans vor fi depuse într-un cont bancar special, pe numele dezvoltatorului, și vor fi utilizate exclusiv pentru avansarea proiectului imobiliar.
Camera Deputaților a fost forul decizional. Proiectul a fost deja aprobat de Senat pe 14 aprilie 2025
Conform noilor reglementări, Legea Nordis va modifica suma de garantare pentru rezervarea unui imobil. Astfel, dezvoltatorii vor putea solicita avansuri doar în funcție de stadiul efectiv al construcției: 25% după finalizarea structurii de rezistență și încă 20% la finalizarea instalațiilor (în forma adoptată de Senat, inițial era tot 25%, însă Camera Deputaților a propus un amendament).
Proceduri pentru achiziția locuințelor. Ce prevede noua „Lege Nordis”
- Dezvoltatorii trebuie să înscrie în Cartea Funciară promisiunile de vânzare-cumpărare, pentru a preveni vânzările multiple ale aceleiași proprietăți.
- Avansul solicitat la semnarea contractului de vânzare trebuie limitat la 15%, cu plăți ulterioare de 25% la finalizarea structurii și 20% la finalizarea instalățiilor.
- Sumele de avans depuse vor fi stocate într-un cont special, destinat exclusiv proiectului imobiliar. Utilizarea fondurilor în alte scopuri va fi sancționată cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
- În cazul faillitei dezvoltatorului, cumpărătorii devin creditori privilegiati, având prioritate la recuperarea banilor față de stat.
„În opinia mea, partea cu instalațiile este discutabilă”
Expertul imobiliar Antoanela Comşa, președintele Asociației Investitorilor în Imobiliare, explică pentru GÂNDUL avantajele și dezavantajele noii Legi Nordis, care va restructura sectorul imobiliar din România.
Interlocutoarea menționează că cele mai importante beneficii ale noii legislații sunt clarificarea proceselor în domeniul imobiliar, fiind o măsură necesară.
„Dezvoltatorii nu vor mai putea plăti întreaga lucrare la început. Sunt convins că această limitare de 15% este relevantă pentru cei ce solicită credite ipotecare, iar plățile de 25% și 20% corespund etapelor de finalizare a structurii și a instalțiilor. Dacă un dezvoltator vrea să avanseze cu 80%, poate, dar acest lucru va fi strict reglementat. Personal, consider că partea legată de instalații este discutabilă, deoarece tehnologia de construcție a unui bloc se realizează pas cu pas. Între fazele de structură, ziduri și finisaje, există multiple intervenții ale meșterilor, iar stabilirea strictă a momentului finalizării instalațiilor este complicată.”
„De instalatori se pun și aceștia în timpul construcției, fiind implicați în diferite etape: montare și finisaje. După finalizarea șapei, vin din nou instalatorii, iar după finalizarea acesteia, se continuă cu finisajele. Structura de finisare a instalațiilor se face în timp, astfel încât, odată cu semnarea actului de vânzare, pot trece câteva luni. Nu pare a fi o soluție clară, iar definirea momentului în care se consideră finalizate instalațiile este esențială.”
Dacă s-ar avea în vedere și finisajele exterioare sau elementele finale, plățile de 20% s-ar putea justifica, însă, în condițiile actuale, aceste sume nu ar avea justificare dacă nu sunt corelate clar cu momentul recepției instalațiilor. Clarificarea momentului de finalizare a instalațiilor este necesară pentru transparentizare.
Expertul imobiliar Antoanela Comşa expune explicațiile privind impactul Legii Nordis
Impactul Legii Nordis asupra dezvoltatorilor imobiliari: „Companiile mari și solide accesează în continuare finanțare bancară”
Antoanela Comşa afirmă că Legea Nordis va avea un efect major asupra dezvoltatorilor mici, evidențiind că legislația nu afectează companiile care depind de finanțare bancară.
„Multe bănci nu permit utilizarea fondurilor clienților, acestea fiind în conturi blocate, iar accesul la sumele respective se limitează, de obicei, la între 15-30%, pentru avansurile încasate de la cumpărători. Pentru dezvoltatorii fără finanțare bancară, aceste limite reprezintă o problemă clară.”
„Este important să clarificăm aplicabilitatea noii legi, mai ales pentru proiectele începute recent, care nu sunt complet vândute și nu au acces la finanțare bancară. În astfel de cazuri, limitările pot complica finalizarea construcției dacă ritmul de vânzări nu este suficient de rapid.”
„În general, consider că este un pas benefic pentru piață, reducând riscul de întârzieri și abuzuri. Dezvoltatorii de top se adaptează rapid pentru a se finanța din resurse proprii sau de la bănci, astfel fiind mai puțin afectați de aceste reguli.”
Viitorul imobiliar: contracte fără clauze abuzive
Expertul imobiliar subliniază că următorul obiectiv ar trebui să fie standardizarea contractelor cu clauze clare, pentru a proteja cumpărătorii și a elimina eventualele practici abuzive.
„Este o măsură pozitivă pentru piață, dar este nevoie și de prevederi clare în contracte, astfel încât cumpărătorii să știe exact drepturile și obligațiile. Consolidarea acestor reguli va aduce mai multă claritate în procesul de achiziție.”
Următorul progres ar fi introducerea unor contracte cu clauze echilibrate, evitând prevederile abuzive. În prezent, există exemple în care dezvoltatorii pot amâna termenul de predare sau pot manipula procesul de recepție, iar aceste situații trebuie reglementate pentru a proteja consumatorii, explică Antoanela Comşa.
A fost aprobată legea care modifică procedurile pentru achiziția de proprietăți
„Cifra de afaceri se stabilește doar la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare”
Expertul imobiliar avertizează asupra limitărilor din noile reguli, în special referitor la sumele de avans strânse în conturi speciale.
„Sumele de avans trebuie ținute într-un cont separat și pot fi utilizate doar cu acordul direct al responsabilului de proiect. Este o măsură insuficientă. Pentru a asigura transparența, ar fi util ca dezvoltatorul să facă o declarație notarizată, confirmând utilizarea fondurilor în scopul lor oficial.”
Utilizarea avansurilor în alte scopuri este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri, dar această cifră există doar la momentul încheierii contractului, fiind zero înainte de semnare. Astfel, această penalizare nu are efect în totalitate, conchide Antoanela Comşa.
Element nou introdus: preapartamentarea
- Un alt aspect valoros al noilor reglementări este introducerea conceptului de preapartamentare. Conform acestei măsuri, fiecare unitate locativă va avea propria carte funciară încă din faza de proiect, eliminând riscul dublei vânzări și supraînscrierilor.
Proiectul a fost inițiat de 72 de parlamentari, reprezentând atât PNL, cât și PSD, printre care fostul lider PSD, Marcel Ciolacu.
Sursă foto: Colaj Gândul
RECOMANDAREA AUTORULUI:
- Expert imobiliar: „Numărul noilor apartamente va scădea până în 2024 în București și alte orașe. Creșterea ratelor bancare va duce și la majorarea chiriilor”
- Visul „casă, dulce casă”, devine mai mult o opțiune de închiriere pe termen lung. „Orice poate apărea în domeniul imobiliar. Nu toți dezvoltatorii sunt «rechini»”
- Marcel Ciolacu despre o nouă legislație după cazul Nordis: „Este foarte probabil să fie aprobată săptămâna viitoare” / Ce schimbări vor avea loc
