Adoptarea modificărilor la Legea 10/1995 marchează sfârșitul perioadei în care un proiect rezidențial putea fi finanțat în principal din fondurile clienților înainte de finalizare. Din punct de vedere juridic, avocații societății Buju Stanciu & Asociații identifică trei piloni esențiali care vor restructura piața în următoarele 12-24 de luni.
1. Mitul plafonării și realitatea „sterilizării” capitalului
O eroare frecvent întâlnită în discuțiile recente este credința că dezvoltatorii nu mai pot percepe avansuri mari. Fals. Legea nu limitează suma pe care un cumpărător o poate plăti, ci reglementează modul în care dezvoltatorul poate beneficia de acești bani.
Noutatea legislativă constă în sistemul de conturi dedicate și de decontare progresivă. Practic, lichiditatea este „sterilizată” temporar. Un dezvoltator poate primi un avans semnificativ, însă fondurile rămân blocate în cont, fiind eliberate treptat, în funcție de progresul fizic certitificat (25% odată cu ridicarea structurii, 20% după finalizarea instalațiilor).
Impact strategic: Această măsură elimină practic dezvoltatorii cu capital subnivelat. Cei care se bazau pe încasări „pe hârtie” pentru a începe construcția vor intra în dificultate de flux de numerar. Pentru dezvoltatorii serioși, această situație reprezintă o veste bună: se elimină concurența neloială bazată pe prețuri de dumping și pe rulajul banilor încasați în avans.
2. Zona gri de conformitate: Cine verifică „destinația fondurilor”?
Legea introduce sancțiuni severe (amenzi de până la 1% din cifra de afaceri) pentru utilizarea avansurilor în alte scopuri decât finalizarea proiectului. Totuși, formularea legislativă lasă loc unor interpretări periculoase, necesitând o asistență juridică preventivă foarte atentă.
Dumitru Lazăr, partener și coordonator al practicii de Real Estate în cadrul Buju Stanciu & Asociații, subliniază riscurile operaționale ascunse în spatele intențiilor bune ale legislatorului:
„Deși salutăm responsabilizarea pieței, obligația de a folosi avansul exclusiv pentru dezvoltarea proiectului rămâne vag definită, creând riscuri de interpretare. Ce înseamnă, din punct de vedere juridic, «dezvoltarea construcției»? Pentru dezvoltatori, poate include și plata ratelor la credite bancare pentru teren sau achiziția de utilaje destinate și altor șantiere. Legea nu explică cine și cum validează aceste cheltuieli, generând un vid procedural. În lipsa unui auditor independent impus de lege sau a depunerii avansurilor într-un cont escrow, responsabilitatea de a respecta reglementările revine intern.”
Această incertitudine forțează dezvoltatorii să implementeze mecanisme interne de audit și proceduri contractuale stricte cu supervizori de șantier, care devin, involuntar, „gardieni” ai eliberării fondurilor.
3. Opozabilitatea imediată și „Înghețarea” juridică a activului
Un aspect mai puțin analizat în mass-media, dar esențial pentru departamentele juridice ale dezvoltatorilor, este necesitatea notei imediate în Cartea Funciară a promisiunii de vânzare și restricția de a semna antecontracte înainte de obținerea autorizației și a preapartamentării.
Imobilul devine încărcat cu sarcini de la faza de proiect, ceea ce oferă protecție cumpărătorului împotriva vânzărilor multiple, dar limitează flexibilitatea dezvoltatorului în eventuale refinanțări sau restructurări de proiect. Mai mult, dezvoltatorul suportă integral riscul de autorizare, fiind interzisă atragerea de fonduri în etapele premergătoare autorizației.
Concluzie: o oportunitate de consolidare
Piața imobiliară intră într-un proces de „seleție naturală”. Legea Nordis va conduce, inevitabil, la reducerea ofertei pe termen scurt, prin eliminarea proiectelor mici și riscante, și la o posibilă creștere a prețurilor, determinată de costurile de finanțare bancară înlocuitoare ale creditării directe de la client.
Pentru dezvoltatorii de profil și fondurile de investiții, noile reglementări creează o șansă pentru a-și reafirma poziția. Respectarea „Legii Nordis” nu mai este doar o responsabilitate legală, ci devine cel mai puternic argument de marketing: garanția stabilității financiare și a siguranței fondurilor.
Consultanța juridică oferită de Buju Stanciu & Asociații recomanda verificarea strategică a planurilor de vânzări și a documentației contractuale, pentru transformarea acestor noi constrângeri legislative într-un avantaj competitiv într-o piață în plină maturizare.
