În contextul locuirii în , relația dintre proprietar ș spațiile comune devine frecvent o sursă de confuzie. În special, spații precum uscătoria blocului ridică întrebări privind dreptul de vânzare sau de închiriere. Iată ce prevede legislația românească și care pot fi consecințele nerespectării legii.
Dreptul de proprietate privată și spațiile comune
„Primul și cel mai important drept al este de proprietate. Acesta le oferă deținătorului libertatea de a utiliza, a închiria, a vinde sau a ipoteca locuința. Proprietarul are libertatea de a decide modul de utilizare a spațiului, în limitele legii și fără a adversare alte persoane.
Acest principiu reprezintă valorile clasice ale dreptului de proprietate, expuse de avocatul Adrian Cuculis.
„ În teorie, există trei atribute ale dreptului de proprietate: usus (utilizare), fructus (dreptul de a obține venituri) și abusus (dreptul de dispoziție – inclusiv vânzarea). Nimeni nu poate interveni asupra acestor drepturi», a explicat specialistul.
Aceste drepturi se aplică pe spațiul privat (apartament, spațiu cu altă destinație), însă nu în mod necondiționat asupra părților comune ale clădirii. Spațiile precum escara, acoperișul, uscătoria sau subsolul se consideră părți comune, reglementate de Legea nr. 196/2018 și de dispozițiile din Noul Cod Civil.
Conform articolului 649 din Noul Cod Civil, „Sunt considerate complete comune … coșurile de fum și spațiile de aerisire, precum și zonele pentru spălătorii și uscătorii”
Acest regulament stabilește că spațiile care „nu pot fi utilizate decât în comun” fac parte din drepturile de coproprietate forțată. Astfel, uscătoria blocului este protejată de regulamentul de proprietate comună. De aceea, utilizarea individuală este permisă doar în condiții speciale, în conformitate cu regulamentul.
fișier ilustrativ: sursa foto: Envato
În cazul în care doriți să vindeți uscătoria, este esențial să cunoașteți următoarele:
- modificarea destinației părții comune;
- pot fi permise doar cu respectarea anumitor condiții, precum:
- nu trebuie să afecteze drepturile celorlalți coproprietari;
- să nu împiedice utilizarea corespunzătoare a condominiului;
- să existe acordul scris al tuturor proprietarilor;
- să fie obținute avizele și autorizațiile necesare după autorizarea modificării destinației, conform art. 36 din Legea 196/2018.
Schimbarea destinației – de la spațiu comun la spațiu individual privat – trebuie să respecte aceste condiții.
Potrivit articolului 43-44 din Legea 196/2018, încetarea destinației comune a părților din condominiu „se poate realiza numai cu acordul scris al tuturor proprietarilor”. În cazul înstrăinării sau ipotecării, aceasta se face exclusiv cu consimțământul tuturor coproprietarilor.
Astfel, vânzarea uscătoriei necesită aprobarea unanimă a coproprietarilor blocului.
Ce pași trebuie verificați înainte de inițierea unei vânzări:
- proprietarul trebuie să confirme că există înregistrare corectă la cartea funciară pentru spațiul comun;
- să convoace asociația de proprietari și să obțină acordul scris al tuturor coproprietarilor;
- să determine posibilitatea schimbării destinației (art. 38-40 din Legea 196/2018) și să obțină autorizațiile necesare și notificările către autoritățile locale;
- să întocmească documentația cadastrală și să realice înscrierea modificărilor în cartea funciară.
Autorul subliniază:
Primăria Capitalei va construi din nou clădirea distrusă de explozie, din Rahova. Ce se întâmplă cu cei păgubiți?
Imagini dramatice după tragedia din Rahova. Oameni aruncați dintr-un bloc în altul.
